Die Denkmal-AfA (§ 7i EStG) gilt 2026 als eine der letzten „echten" Möglichkeiten, hohe Einkommensteuerzahlungen in privates Immobilienvermögen umzuwandeln. Meist entfällt der größte Teil des Kaufpreises auf die Sanierungskosten, die Kapitalanleger über 12 Jahre zu 100 % absetzen können – in den ersten 8 Jahren jeweils 9 %, in den folgenden 4 Jahren jeweils 7 %.

Beispiel: Kaufpreis 500.000 €, davon 350.000 € Sanierungsanteil. Du kannst 8 Jahre lang jährlich 31.500 € von deinem zu versteuernden Einkommen abziehen – bei 42 % Steuersatz schenkt dir das Finanzamt jedes Jahr über 13.000 € Steuerersparnis. Doch das Investment ist komplex: höherer Quadratmeterpreis, wartungsintensivere Bausubstanz, niedrigere laufende Mietrendite. Wir empfehlen Denkmalimmobilien nur Anlegern mit einer hohen Einkommensteuerlast (deutlich über 80.000 € zu versteuerndes Einkommen).

Der Vorbehaltsnießbrauch ist die Lösung gegen die Angst „Wenn ich verschenke, habe ich keine Einnahmen mehr": Du überträgst das Eigentum, lässt dir aber im Grundbuch das Nießbrauchrecht eintragen. Das Kind wird „Nackteigentümer", du behältst lebenslang alle Mieteinnahmen. Zusätzlich wird der Wert des Nießbrauchs vom Wert der Schenkung abgezogen – so kannst du Immobilien im Wert von 600.000 € schenken, aber durch den Abzug unter dem 400.000-€-Freibetrag bleiben.

Eine gemeinnützige Stiftung kann Eigentümerin deines Portfolios werden: Mieteinnahmen sind oft von der Ertragssteuer befreit, das Vermögen ist dauerhaft vor Zersplitterung geschützt, und du kannst festlegen, dass Wohnungen dauerhaft zu Sonderkonditionen an Menschen in Not vermietet werden.

Ob Denkmalschutz zur Steueroptimierung, geschickte Schenkung mit Nießbrauch oder eine Stiftung als „Ewigkeit-Asset" – wer Immobilienvermögen wirklich generationsübergreifend sichern will, muss frühzeitig planen. Bei kapitalanlage1.de arbeiten wir mit spezialisierten Anwälten und Steuerberatern zusammen, um dein Portfolio von Anfang an so zu strukturieren, dass es auch in der nächsten Generation in vollem Umfang erhalten bleibt. Schenken mit warmer Hand ist fast immer klüger als Vererben mit kalter Hand.