Die neue Grundsteuer wird erstmals auf Basis reformierter Werte erhoben – die alten Einheitswerte aus den 1930er- oder 1960er-Jahren sind Geschichte. Die wichtigste Nachricht für Kapitalanleger: Die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten und ist voll auf den Mieter umlagefähig, vorausgesetzt dies ist im Mietvertrag klar vereinbart.

Während Länder wie NRW oder Berlin das wertabhängige Bundesmodell nutzen, haben Bayern, Hessen oder Niedersachsen eigene, meist flächenabhängige Modelle, die als wertstabiler gelten. Prüfe deinen neuen Grundsteuerbescheid genau: Sind Daten wie Wohnfläche, Baujahr oder Bodenrichtwert fehlerhaft, musst du zeitnah Einspruch einlegen.

§ 559 BGB erlaubt dir, jährlich 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umzulegen. Investierst du 10.000 € in eine neue Heizungsanlage, ergibt das 800 € Mieterhöhung pro Jahr, also ca. 66,67 € mehr im Monat. Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Modernisierung (umlagefähig) und Instandhaltung (nicht umlagefähig).

Kappungsgrenzen schützen Mieter: 2026 darf die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren durch Modernisierungen um maximal 3 € pro Quadratmeter steigen. Zudem musst du die Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn schriftlich ankündigen. Besonders lukrativ ist energetische Modernisierung als Win-Win: Der Mieter zahlt zwar eine höhere Kaltmiete, seine Nebenkosten sinken aber – die „Warmmiete" bleibt fast gleich, während deine Kaltmiete steigt.

Seit 2020 gilt eine Transparenzpflicht: Du musst dem neuen Mieter unaufgefordert Auskunft darüber geben, warum du eine Miete verlangst, die über der 10-%-Grenze liegt. Versäumst du diese Auskunftspflicht, kann der Mieter die Miete rügen und die Differenz sofort kürzen – Profi-Vermieter dokumentieren die Basis ihrer Mietpreisfindung daher akribisch im Mietvertrag.

Grundsteuerreform, Modernisierungsumlage und Mietpreisbremse sind drei gesetzliche Rahmenbedingungen, die 2026 direkt in deine Renditeberechnung einfließen müssen. Wer die Regeln kennt und die legalen Ausnahmen nutzt – Neubau, umfassende Modernisierung, korrekte Umlage der Grundsteuer –, erzielt auch im regulierten Markt Spitzenrenditen im Einklang mit dem Gesetz. Wir berechnen für dich bei kapitalanlage1.de die „Safe Rent" – die Miete, die du garantiert rechtssicher erzielen kannst, damit dein Investment auf einem soliden rechtlichen Fundament steht.