Mietrendite berechnen & LTV-Management: Deine wichtigsten Kennzahlen
Brutto- vs. Nettomietrendite richtig berechnen – und warum der Loan-to-Value über dein Wachstumstempo entscheidet.
Warum „Pi mal Daumen" bei Immobilien gefährlich ist
Immobilien sind Emotionen in Stein – für Eigennutzer. Für dich als Investor sind sie Zahlen auf Papier. Die wichtigste Kennzahl ist und bleibt die Mietrendite: Sie sagt dir auf einen Blick, wie effizient dein eingesetztes Kapital arbeitet. Der Markt ist 2026 so kompetitiv, dass kleine Rechenfehler über Erfolg oder Misserfolg entscheiden können.
Die Bruttomietrendite: Dein schneller erster Check
Die Bruttomietrendite ist dein Filterwerkzeug, um aus 100 Exposés die fünf interessanten herauszufiltern: (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100. Beispiel: 200.000 € Kaufpreis, 8.000 € Kaltmiete im Jahr → 4,0 %. Klingt einfach, ist aber unvollständig, da sie weder Kaufnebenkosten noch laufende Kosten berücksichtigt – der „Brutto-Lohn" deines Investments, gut zu wissen, aber nicht das, was auf dem Konto ankommt.
Die Nettomietrendite: Die Wahrheit über deinen Cashflow
Die Nettomietrendite berücksichtigt Anschaffungsnebenkosten (Notar, Steuer, Makler) und laufende, nicht umlegbare Kosten: (Jahreskaltmiete − Verwaltungskosten − Instandhaltungsrücklage) ÷ (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) × 100. Im Beispiel von oben sinkt die Rendite real auf ca. 3,2 % – das ist die Zahl, mit der du arbeitest. Was ist 2026 eine „gute" Rendite? Das hängt von der Lage ab:
- A-Lagen (Metropolen): 2,5–3,5 % Netto sind Standard – man kauft primär für die Wertstabilität.
- B-Lagen (wachsende Mittelstädte): 3,5–4,5 % Netto, deckt meist Zinsen und einen Teil der Tilgung.
- C-Lagen: 5 % oder mehr sind möglich, aber das Leerstandsrisiko steigt.
LTV: Die Messlatte deines Risikos und deines Wachstums
Sobald du mehr als eine Immobilie besitzt, tritt eine zweite Kennzahl in den Vordergrund: der LTV (Loan-to-Value) – das Verhältnis zwischen deinem Gesamtdarlehen und dem aktuellen Marktwert deines Portfolios. Formel: LTV = Restschuld Darlehen ÷ aktueller Marktwert × 100. Dein Ziel ist ein „atmender" LTV: In der Wachstumsphase hebelst du mit einem höheren LTV (ca. 80–90 %), um schnell Einheiten zu akquirieren. Sobald die Immobilien durch Tilgung und Wertsteigerung im LTV sinken, entsteht freies Beleihungspotenzial.
Ist dein LTV von 90 % auf 60 % gesunken, kannst du die Immobilie „nachbeleihen" – du nimmst neues Kapital auf, ohne eigenes Geld einzusetzen, und nutzt es als Anzahlung für das nächste Objekt.
Risikomanagement durch LTV-Limits
Ein zu hoher LTV ist im volatilen Umfeld gefährlich: Geben die Marktwerte um 10 % nach und dein LTV liegt bei 100 %, bist du „unter Wasser" (Negative Equity) – die Bank könnte Nachbesicherungen fordern. Wir empfehlen ein Ziel-LTV von 70 % über das gesamte Portfolio. Das bietet genug Sicherheit für Krisen und genug Hebel für eine überdurchschnittliche Eigenkapitalrendite. Wir tracken deinen LTV für dich, damit du immer weißt, wann du bereit für den nächsten Kauf bist.
Fazit: Zwei Zahlen, die dein Investment steuern
Die Mietrendite sagt dir, ob ein einzelnes Objekt sich rechnet. Der LTV sagt dir, wie viel Risiko dein gesamtes Portfolio trägt und wie viel Wachstumspotenzial noch schlummert. Wer beide Kennzahlen im Griff hat, trifft Kaufentscheidungen auf Basis von Fakten statt Bauchgefühl – und genau das ist der Unterschied zwischen einem Hobby-Investor und einem echten Vermögensaufbauer.
Wer ist Kapitalanlage 1® –
und warum kennen die sich aus?
Maxim und Jeremy Haering sind seit mehreren Jahren erfolgreiche Online-Unternehmer in den Bereichen Marketing und Immobilien.
Zusammen mit einem der größten Immobilien-Influencer Deutschlands haben sie ein Immobilien-Unternehmen mit über 1.000 Kunden aufgebaut. (Alles Vermieter und Immo-Investoren)
Daher wissen sie, trotz ihres jungen Alters, genau, wie Immobilien von A bis Z in Deutschland funktionieren.
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