Deutschland leidet unter chronischem Wohnungsmangel. Um den schleppenden Neubau anzukurbeln, hat die Bundesregierung für 2026 steuerliche Anreize geschaffen, die für Investoren fast schon „zu gut um wahr zu sein" klingen. Wer heute in einen Erstbezug investiert, kann durch die Kombination aus regulärer AfA und Sonder-AfA in den ersten Jahren einen Großteil des Kaufpreises steuerlich geltend machen – oft ist die Steuererstattung im ersten Jahr höher als die gesamte Eigenkapital-Investition.

Die Eckpunkte der Sonder-AfA (§ 7b EStG): Die Wohnung muss meist dem Standard „Effizienzhaus 40" mit Nachhaltigkeits-Klasse (QNG) entsprechen, es gelten Baukostenobergrenzen pro Quadratmeter, und die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung und den folgenden 9 Jahren vermietet sein. Sind diese Kriterien erfüllt, darfst du zusätzlich zur normalen Abschreibung oft 5 % pro Jahr über 4 Jahre sonderabschreiben – insgesamt 20 % Extra-Abschreibung in kürzester Zeit. Parallel gibt es oft die degressive AfA als Alternative, bei der ein Prozentsatz vom jeweiligen Restwert abgeschrieben wird, ohne komplizierte Baukostenobergrenzen einhalten zu müssen.

Oft wird die Immobilien-GmbH mit einer Holding-Struktur kombiniert, bei der eine Mutter-GmbH die Anteile an der Immobilien-Tochter-GmbH hält. Gewinne können fast steuerfrei (zu 95 %) von der Tochter zur Mutter fließen, um dort in neue Firmen oder Investments reinvestiert zu werden – das ultimative Werkzeug für langfristigen, generationsübergreifenden Vermögensaufbau.

Sonder-AfA und degressive AfA lohnen sich für nahezu jeden Neubau-Käufer sofort. Die Immobilien-GmbH ist dagegen ein Werkzeug für Fortgeschrittene mit ausreichendem Cashflow und langfristiger Reinvestitions-Absicht. Wir bei kapitalanlage1.de analysieren deinen Business-Plan und sagen dir ehrlich, wann welches Modell für dich Sinn macht.