In Deutschland gibt es kaum einen effektiveren Weg, die eigene Steuerlast legal zu senken, als durch den Besitz von vermieteten Immobilien. Während der Staat bei Arbeitseinkommen oder Aktiengewinnen kräftig zugreift, fördert er den Aufbau von Wohnraum durch massive steuerliche Anreize. Wer das System versteht, macht das Finanzamt zu seinem größten Investor.

Das Finanzamt erkennt an, dass ein Gebäude mit der Zeit altert und an Wert verliert. Diesen fiktiven Wertverlust darfst du jedes Jahr von deinen Mieteinnahmen abziehen. Die Sätze 2026: 2,5 % bei Baujahr vor 1925, 2 % bei Baujahr nach 1924, 3 % bei Neubauten nach dem 31.12.2022. Abgeschrieben wird nur der Gebäudewert, nicht der Grundstücksanteil – eine professionelle Kaufpreisaufteilung ist daher essenziell.

Beispiel: Eigentumswohnung für 300.000 €, Gebäudewert 240.000 €. Bei 3 % AfA sind das 7.200 € jährlich, bei 40 % Steuersatz eine Ersparnis von 2.880 € pro Jahr – über 10 Jahre fast 29.000 €. 2026 profitieren Neubau-Investoren zudem oft von der degressiven AfA, bei der in den ersten Jahren ein deutlich höherer Prozentsatz angesetzt werden darf – eine massive Entlastung genau dann, wenn die Liquidität am stärksten beansprucht wird.

Die Zinsen, die du an die Bank zahlst, gelten steuerrechtlich als Werbungskosten – sie werden eins zu eins von deinen Mieteinnahmen abgezogen, bevor das Finanzamt überhaupt zugreift. Bei 4 % Zinsen und 40 % persönlichem Steuersatz „übernimmt" das Finanzamt indirekt 40 % deiner Zinslast – dein effektiver Netto-Zins liegt nur bei 2,4 %. Nur der Zinsanteil ist eine Ausgabe, die Tilgung bleibt steuerlich neutral.

Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die du tätigst, um Mieteinnahmen zu erzielen, zu sichern und zu erhalten. Neben Zinsen und Verwaltungsgebühren zählen dazu auch Fahrtkosten zum Objekt, Notar oder Eigentümerversammlung, anteilige Kosten für Laptop oder Verwaltungssoftware sowie jede Reparatur. Profi-Tipp: Zahle Handwerkerrechnungen immer unbar per Überweisung, um die steuerliche Anerkennung nicht zu gefährden.

AfA und Zinsabzug sind die zwei größten Stellschrauben, mit denen du deine Steuerlast als Immobilieninvestor legal minimierst. Kombiniert mit der 10-Jahres-Frist, nach der der Wertzuwachs komplett steuerfrei ist, macht das die Immobilie zur unangefochtenen Königin der Vermögensanlage. Wir zeigen dir bei kapitalanlage1.de, wie du dein persönliches Steuer-Szenario berechnest, damit du ab sofort weniger für den Staat und mehr für deine eigene Zukunft arbeitest.